Les pieds sur du béton, mais la tête dans les étoiles ! Le penthouse, appelé également toit-terrasse, îlot de verdure suspendu en plein ciel, comble du chic et must en termes de havre de paix, fait recette. Ils sont le plus souvent établis au dernier étage des immeubles parfois haussmanniens mais surtout des constructions neuves des quartiers en vue de la capitale tel le VIe, le VIIe, le VIIIe, le XVIe et le XVIIe arrondissement ou encore les banlieues huppées situées dans l’ouest parisien comme Boulogne-Billancourt ou Neuilly-sur-Seine.

La particularité de ces biens atypiques au sommet des immeubles, outre leur situation dominante : leurs prix. Ces derniers sont souvent établis en dehors de toute logique du marché et parfois bien plus élevés que dans l’immobilier classique. Selon les professionnels, il faut évidement d’abord tenir compte de la plus-value qu’apporte une terrasse parisienne et surtout lorsqu’elle est sans vis-à-vis ! Ensuite, il faut savoir que la valeur d’un toit-terrasse ne s’obtient pas en calculant son prix au m2. Cette notion, si elle s’applique directement aux appartements standards, n’est pas prise en compte dans ces estimations-là. Au même titre que le coup de cœur, la vue ou l’exposition, il est important de prendre en compte l’agrément qu’apporte un espace extérieur, d’autant plus dans une grande ville.

Voici une idée des prix pratiqués dans la capitale lorsque qu’un toit-terrasse aménagé se présente sur le marché : un sublime penthouse de 225 m2 avec 35 m2 de terrasse de plain-pied dans le salon, près de l’avenue Foch coûte plus de 2,5 millions d’euros. Un petit triplex sur le toit avec sa terrasse aménagée et une vue à 360° dans le IXe arrondissement s’estimera quand à lui près de 1,8 million d’euros. La fourchette moyenne s’établit entre 1,5 et 3 millions d’euros. La clientèle de ce genre de bien est avant tout citadine, parisienne ou étrangère, mais férue de nature et de choses uniques. Leur rêve : acheter un vaste et lumineux appartement avec une terrasse à disposition pour dominer et profiter de la beauté de la ville. Si ces offres là ne sont pas rares, attention, il existe cependant des appartements possédant des ouvertures sur l’extérieur non accessible. Dans les années 70 en particulier, de nombreux immeubles d'habitations ont été construits avec des toits terrasses qui n'ont souvent pas été rendues accessibles pour des raisons d'économies et de savoir faire en terme d'étanchéité à l'époque. Toutefois ces surfaces sont plates, profitent des avantages des étages élevés et peuvent permettre également à la nature de gagner du terrain en ville. Surtout ce sont des surfaces encore peu valorisées en termes d’immobilier. 

A Paris il existe plus de 3 millions de m2 de toiture terrasse inaccessible (source APUR). L'intérêt est donc de taille, ouvrez l’œil !! Il n’en reste pas moins que les contraintes pour posséder un toit-terrasse viable et sain sont multiples et parfois complexes (autorisations, coût, entretien…). 

Peut-on tout faire ?
Qui veut un beau toit-terrasse ne ménage pas sa peine. Les contraintes sont multiples. Et les premières questions sont évidemment de droit, c’est-à-dire ce qu’on peut faire ou pas et concernent l’urbanisme. Chaque cas d'aménagement est unique en fonction de son contexte et de la commune. Dans la capitale par exemple, la consultation  d’architectes voyers de la ville de Paris, du PLU et des règlements d'urbanisme de chaque quartier permettent de connaître toutes les règles à respecter pour obtenir les autorisations requises de type permis de construire, etc.

Attention également au règlement de copropriété. Cette dernière doit être obligatoirement avertie. De gros ou de petits travaux sur une terrasse ne peuvent se faire qu’avec son autorisation (majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Ensuite, au point de vue des contraintes techniques et des travaux, il faudra tenir compte en premier lieu de la charge sur la dalle du toit. S’il n'est pas destiné à recevoir ce type d'aménagements à l'origine, la dalle n'est pas forcément dimensionnée en conséquence. Il faut le vérifier et éventuellement la renforcer. A savoir : une terrasse d’appartement est limitée à un poids de 250 kg au m2.

Pour ceux qui voudraient y mettre une petite piscine ou un bain à remous, les spécialistes conseillent de le bâtir hors sol et en bois, car c’est plus léger et plus esthétique. Dans un tel cas, il ne faut pas oublier de faire une déclaration de travaux préalable, faire appel à la copropriété, un architecte et de respecter les règles de distance minimale avec le voisinage (renseignements à prendre auprès des mairies) ! Concernant le dimensionnement des murs porteurs, notamment en cas de renforcement de la dalle, il faut s'assurer que ces murs puissent supporter des surcharges. Il faut également et impérativement prévoir une étanchéité parfaite, capable de supporter les nouvelles contraintes et prévoir une végétalisation éventuelle en fonction de normes bien précises. Sécuriser les toits-terrasses est le dernier élément technique à privilégier. Des équipements de type VMC et autres doivent être installés et vérifiés en vue de la présence des habitants de ce futur paradis aérien.

Enfin les contraintes financières : la valorisation de la toiture-terrasse et le coût des travaux dépendent de nombreux paramètres et de la complexité du chantier, mais comparée à la valeur marchande de la terrasse, cette opération peut s’avérer devenir très vite rentable !

Des envies de Provence !

Décorateur et paysagiste, spécialiste des créations en univers urbain, Jean-Christophe Stoërkel dessine des jardins « à l’image des clients qui les ont commandés, c’est-à-dire souvent contemporains et très épurés ». Pour le fondateur de l’agence Natureleï, une terrasse doit être conçue comme le prolongement des espaces intérieurs, notamment en reprenant les matériaux et les couleurs des pièces qui lui donnent accès. La difficulté de l’exercice résidant dans la maîtrise de l’étanchéité de l’installation. « Nous essayons d’écarter nos clients des projets trop compliqués, explique Jean-Christophe Stoërkel, car qui dit jardin dit arrosage, et risque d’infiltrations à court ou moyen terme ».

Même en ayant recours à des ingénieurs et en faisant poser des revêtements particuliers, l’eau est en effet le problème majeur des toits terrasses. « Une question qui se résout d’elle-même avec la tendance actuelle qui amène nos clients à privilégier les décors mêlant le bois et le minéral, ajoute le décorateur. Plus que de verdure, les Parisiens ont envie de Provence ; ils veulent des oliviers plantés des pots conçus comme des éléments de sculpture. Le rôle du paysagiste est de susciter le dépaysement avec l’installation la plus légère possible ».

www.6mandel.com

Céline Varnier