Dans certains cas, l’achat peut même être soumis à la TVA au taux de 19,60 % (1) . Cette TVA est parfois récupérable mais lorsqu’elle ne l’est pas, son application est très pénalisante. Si l’acquéreur démontre une intention manifeste d’acheter pour revendre, l’administration fiscale peut encore considérer qu’il est marchand de bien et lui appliquer un régime fiscal bien différent de celui applicable aux particuliers.

Par conséquent, il est indispensable de se faire assister par un professionnel afin de structurer efficacement son acquisition. La propriété peut être détenue en direct ou au travers d’une société française (civile ou commerciale). L’utilisation de sociétés étrangères et de trusts offre d’intéressantes opportunités de planification fiscale pour les clients les plus fortunés. Attention à la détention directe du bien immobilier par une société étrangère qui peut vite devenir cauchemardesque. Attention à l’activité de location en meublé réalisée par une SCI.

Concernant la fiscalité successorale, sauf dispositions conventionnelles contraires, seuls les actifs de source française (biens immobiliers, parts de SCI…) sont taxables en France si ni le défunt, ni ses héritiers ne sont résidents fiscaux français à la date du décès. L’assiette des droits est constituée par la valeur vénale du patrimoine sous déduction de certaines dettes. Ainsi, contracter un emprunt, et surtout un emprunt in fine, peut être judicieux. Attention tous les emprunts ne sont pas déductibles. Les legs de parts de sociétés et encore plus, les donations en nue propriété de ces parts, peuvent s’avérer très intéressants. Les droits de successions suivent un barème progressif de 5% à 40% entre parents et enfants (2) . En l’absence de lien familial, un taux de 60% s’applique. A noter que les successions entre époux sont désormais totalement exonérées de droits.

La loi successorale française protège les enfants en leur conférant, de manière obligatoire, une quote-part de la succession de leurs parents appelée « réserve héréditaire ». La protection du conjoint survivant peut être assurée par un changement de régime matrimonial au profit du régime de « Communauté Universelle ». Du fait de ce régime, l’époux survivant hérite de l’ensemble du patrimoine de son conjoint sans fiscalité. Ce régime peut cependant engendrer des conséquences fiscales néfastes pour les enfants et peut être contesté par les enfants d’un premier lit. L’utilisation d’une société française peut être très intéressante pour des non-résidents français car la loi successorale de leur pays de résidence s’applique aux parts de sociétés françaises. Tout dépendra alors de la flexibilité de cette loi successorale.

En matière de plus-value, le régime des plus-values des particuliers s’applique si la propriété est détenue en direct ou au travers d’une société translucide. Les résidents français sont imposés à 28,10%, les résidents européens sont imposés à 16 % et les résidents non européens sont imposés à 33,33%. Pour le calcul de la plus-value, un abattement annuel de 10% s’applique par année de détention du bien au-delà de cinq ans , conduisant à une exonération de plus-value au-delà de la quinzième année de détention. Certains travaux et certains frais occasionnés lors de l’acquisition et de la vente sont déductibles pour le calcul de la plus-value. La vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Les règles susmentionnées peuvent bien entendu varier selon les dispositions conventionnelles applicables.

L’impôt sur le revenu doit être déclaré et payé si vous exercez une activité de location en France, même si vous êtes non résident français. Vous avez alors le choix entre le régime  « micro » qui vous octroie un abattement forfaitaire (3)  et le régime « réel » qui vous permet de déduire certains de vos frais relatifs à la propriété louée (intérêts d’emprunts, impôts locaux…).  Le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’échelonne de 5,5 % à 40 % avec un minimum de 20 % pour les non résidents français. La déclaration fiscale des revenus doit en principe être envoyée à l’administration fiscale avant le 30 mai  pour les résidents français, avant le 30 juin pour les résidents d’Europe,  d’Afrique, du littoral de la Méditerranée et d’Amérique du Nord et avant le 15 juillet pour les autres résidents.

Sauf dispositions conventionnelles contraires, les résidents français sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) sur leurs biens mondiaux contrairement aux non résidents français qui sont seulement redevables de cet impôt sur leurs biens situés en France. Cet impôt est dû seulement si la valeur nette des actifs imposables dépasse un certain plafond actuellement fixé à 790 000 euros. Le barème progressif de l’ISF s’échelonne de 0,55 % à 1,8 %. Les non résidents français peuvent minimiser cet impôt en contractant un prêt ou en créant un compte courant d’associé s’ils détiennent la propriété au travers d’une société. L’ISF peut aussi être optimisé pour les résidents français grâce à des outils de planification fiscale patrimoniale. La déclaration fiscale d’ISF doit en principe être envoyée à l’administration fiscale avant le 15 juin  pour les résidents français, avant le 15 juillet  pour les résidents européens et avant le 1er septembre pour les autres résidents.

Robert Anthony
Anthony & Cie, Your Family Office,
Sophia Antipolis et Paris, France
info@antco.com
www.antco.com
www.antcoinvest.com

(1). Par exemple, si vous achetez un terrain à bâtir au travers d’une société ou pour des besoins autres que l’habitation, ou si vous achetez un immeuble neuf  dans les cinq ans de son acquisition (sauf si cet immeuble est déjà rentré dans le champ d’application de la TVA).
 

(2). Un abattement spécifique de 156 359  euros est applicable par parent et par enfant.

(3). Pour la location meublée, le régime « micro » ne s’applique que lorsque le revenu locatif est inférieur à 32.000  euros. Il donne droit à un abattement de 50 % (revenus des années 2009 et suivantes ; l’abattement était de 71% antérieurement). Pour la location non meublée, le régime « micro » ne s’applique que lorsque le revenu locatif est inférieur à 15 000 euros. Il donne droit à un abattement de 30 %.