La plus-value représente le gain réalisé lors de la cession d'un immeuble par rapport à son prix d'achat. Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values réalisées à l'occasion de la cession à titre onéreux d'immeubles par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel. La plus-value est déclarée et l'impôt est payé lors de la mutation. L'imposition est établie au taux proportionnel de 16%. Il convient d’y ajouter les prélèvements sociaux (11%). L’imposition sur les plus values s'élève donc à 27%.

Comment se calcule l'impôt sur la plus value ?
Il convient de déterminer la plus-value brute, qui est égale à la différence entre le prix de cession (prix de vente) et le prix d'acquisition. Toutefois, il convient d’inclure dans le prix d’acquisition les frais suivants : honoraires du notaire, droit de mutation à titre onéreux, les commissions versées aux intermédiaires (agents immobiliers), les dépenses de construction, de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement. La plus-value brute peut alors être déterminée. D'autres correctifs sont alors appliqués :
• un abattement pour durée de détention de 10% par année à partir de la sixième, pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière ;
• un abattement fixe de 1 000 euros appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention.

Huit cas d'exonérations connus
1- La cession de sa résidence principale. Les dépendances (chambre de service, garage situé à moins d'1km) sont incluses. Mieux encore, même si la résidence principale est inoccupée au moment de la vente, trois cas de figures entraînent l'exonération : la durée avérée normale du temps de transaction, la séparation, la divorce.

2- Les opérations de remembrement. Les plus-values d'échanges réalisées dans le cadre de certaines opérations de remembrements urbains ou ruraux ou opérations assimilées sont exonérées.

3- Les cessions inférieures à 15 000 €. Ce plafond s'apprécie bien par bien en cas de cession de parties d'immeubles.

4- Un bien détenu depuis plus de 15 ans. Par le jeu de l'abattement de 10% par an à partir de la 6e année de détention.

5- Pour les titulaires de pensions vieillesse ou d'une carte d'invalidité, s’ils ne sont pas soumis à l'ISF et ne dépassent pas un plafond de revenu fiscal.

6- Pour les non résidents. Selon leurs antécédents de domiciliation fiscale et de disposition des biens, les mêmes exonérations qu'aux résidents leur sont accordées.

7- Pour la cession de la résidence principale d'un associé de SCI. L'associé occupant gratuitement un bien appartenant à une SCI à titre de résidence principale est exonéré de plus-value à hauteur des parts qu'il détient dans la société.

8- En cas d'expropriation. Sont exonérées les plus-values réalisées lors de la vente de tout ou partie de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation. Le vendeur doit utiliser l'intégralité de l'indemnité d'expropriation pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d'un an à compter du versement de l'indemnité.

La possibilité de moins values
Si aucune imputation de moins-values n'est, en principe, possible en ce qui concerne les cessions d'immeubles, ni sur des plus-values de même nature, ni sur le revenu global, une compensation entre les plus et les moins-values peut toutefois être opérée dans le cas de la vente d'un immeuble acquis par fractions successives.

Par Me Gabriel Neu-Janicki