I Les avantages fiscaux par situation

Les avantages fiscaux diffèrent selon que l'immeuble procure ou non des recettes et s'il est occupé ou non par son propriétaire. En fait, il convient de distinguer trois cas possibles:

A- L'immeuble procure des recettes imposables mais n'est pas occupé par son propriétaire (l'immeuble est loué en totalité ou non et génère des recettes accessoires, comme les visites par exemple).
Si le bien génère des revenus locatifs, la totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers. En cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci sera imputable sans limitation sur le revenu global du propriétaire.
Si l'immeuble génère des recettes accessoires (visites payantes par exemple), ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et de la déduction forfaitaire. Sur le montant des recettes restant à déclarer, les propriétaires peuvent, sans avoir de justification à fournir, pratiquer un abattement supplémentaire forfaitaire de :
1 524,49 € si le monument ne possède ni parc ni jardin ; 2 286,74 € dans le cas contraire.

B- L'immeuble ne procure aucune recette imposable (c'est le cas lorsque l'immeuble est occupé par le propriétaire et/ou est ouvert au public avec entrée gratuite).

Que le monument soit ouvert ou non à la visite, qu'il soit ou non occupé par son propriétaire, le bien concerné ne génère aucune recette. Dans cette hypothèse, les charges foncières afférentes à ce dernier sont déductibles du revenu global. Il en va ainsi de la totalité des cotisations de strict entretien versées à l'administration des affaires culturelles et des participations à des travaux effectués par celle-ci ; de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien diminuée, le cas échéant, de la participation financière de l'Etat dans le cadre d'une subvention.
Toutes les autres charges foncières qui servent dans le régime du droit commun à la détermination du revenu net foncier sont également déductibles du revenu global. Les intérêts d’emprunt son également déductibles mais pour une portion différente selon que l'immeuble est ouvert ou non à la visite. La déduction est égale à 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite, à 50 % dans le cas contraire.
L’administration fiscale considère qu'il y a ouverture au public dès lors que l’on peut visiter le monument :
- au minimum 50 jours par an dont 25 jours (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ;
- ou 40 jours pendant les mois de juillet a septembre.

C- L’immeuble procure des recettes imposables mais est également occupé par le propriétaire (immeuble ouvert au public avec droit d'entrée payant par exemple).

C'est le cas, par exemple, du propriétaire qui occupe une partie du bien et en loue une autre partie ou encore qui garde la totalité du bien pour sa jouissance personnelle mais qui reçoit des recettes accessoires du fait de la visite. Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle. elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier. A noter que si le bien est ouvert à la visite, l'Administration admet que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75% du total des charges. Les 25% revenant au propriétaire sont directement déduits du revenu global.

II Les avantages communs

A- L’exonération des droits de succession

Autre cadeau fiscal : l'exonération des droits de succession, et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. Cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires, d'une convention à durée indéterminée, conclue avec les ministres de la Culture et des Finances. Elle prévoit la désignation du bien ou des parties de l'immeuble bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle énumère les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération. Cette convention, enfin, indique les différents engagements que les ayants droit doivent obligatoirement respecter, à savoir : maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention; modalités d'entretien du bien ; information du public concernant les conditions d'accès des visiteurs.
En effet, pour bénéficier de l'exonération, les lieux doivent être au moins ouverts 100 jours par an, dont les dimanches et jours fériés, au cours des mois f’avril à octobre inclus, avec 80 jours au moins durant les mois de juin à septembre.

Il nous faut mentionner le cas particulier des biens détenus par le biais de SCI familiales. Depuis le 1er janvier 1995, l'exonération des droits de succession a été étendue aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI (Sociétés civiles immobilières) familiales. Il faut toutefois que les revenus de la société soient imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. La société doit être constituée entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, leurs conjoints et le cas échéant leurs enfants. Les parts doivent rester la propriété de ces personnes.

Attention ! L'entrée dans la société d'un associé n'ayant pas le degré de parenté voulu entraîne la déchéance du régime d’exonération. La société civile doit détenir en pleine propriété et gérer des immeubles historiques, ainsi que, le cas échéant, les meubles s'y rattachant. Elle peut toutefois détenir d'autres biens, mais l'exonération des parts ne s’appliquera qu'à concurrence de leur valeur nette correspondant aux monuments historiques. Enfin, elle doit conclure une convention avec les ministres de la Culture et des Finances et le donataire, à laquelle le légataire ou l'héritier doivent s'engager à adhérer.

Par ailleurs, pour que l'exonération soit accordée, le donateur ou le défunt doit avoir détenu les parts au jour de la transmission à titre gratuit, pendant plus de deux ans, en cas d'acquisition ou de souscription à titre onéreux, pendant cinq ans en cas d'acquisition à titre gratuit si la transmission avait été exonérée.

B- Situation au regard de l’ISF

Quant à l'impôt sur la fortune, les agents de l'Administration ont pour consigne d'apprécier avec bienveillance la valeur des biens.

III Obligations déclaratives

L'avis de classement ou d'inscription est indispensable pour bénéficier de ce régime de faveur. Il doit être joint à la déclaration. Il convient également de joindre à la déclaration 2044, en cas de déficits fonciers, toutes les factures justifiant les déductions opérées.

IV  Régime particulier : les immeubles appartenant au patrimoine national

Jusqu'à présent, les propriétaires d'immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine pouvaient bénéficier du régime fiscal de faveur réservé aux monuments historiques et assimilés, à savoir : déduction du revenu global, dans certaines conditions, des charges foncières qu'ils supportaient. Une condition était toutefois requise : ces propriétaires devaient au préalable obtenir un agrément fiscal. L'article 45 de la loi de finances rectificative pour 2002 supprime, pour les propriétaires d'immeubles bénéficiant du label de la Fondation du Patrimoine, l'agrément fiscal jusqu'alors nécessaire pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type de biens.

Par Me Gabriel Neu-Janicki